泰國作為東協第二大的經濟體，是台灣新南向政策的重要策略，加上穩定安全的環境，是名列投資人最看好的前三大亞太城市。不過，投資房地產最重要的法則仍是：「地點、地點、還是地點！」海外投資人到泰國買房更應該奉為圭臬，讓自己的投資效益最大化。而 Bangna（邦納）即是除了傳統三大 CBD，以及日韓富人區外，曼谷房地產最具潛力的地區之一。
蛋黃區難以入手，潛力蛋白區也很不錯，而且 Bangna 正在躍升為房市的新興蛋黃區。本篇將介紹曼谷 Bangna 的地理位置、交通、鄰近 BTS、主要景點，以及我為何看好這裡的主要原因。對泰國房地產有興趣的人，請繼續往下看！
【文章目錄】
曼谷 Bangna 區基本介紹
在分析 Bangna 的房市之前，首先必須先認識這個區域，以及他的地理位置：
Bangna 區位在哪裡？
Bangna 區又稱為邦納或挽那，位於曼谷的東南部，界定大致上以曼谷的 Bang Na 縣為地理分界，並向外延伸生活圈。
曼谷副都心：Bangna 區
嚴格來說，Bangna 並不算是曼谷市中心的核心區域，不過隨著曼谷第一代 CBD（中心商業區）Silom、Sathorn，到第二代 CBD 的 Asok 逐漸開發飽和，目前已經擴展至第三代 CBD 的 Rama9，而 Bangna 也同樣是近幾年發展非常亮眼的新區域。
與台灣相同，城市開發趨於飽和之後，為了拓展商業需求，與緩解人口密集的壓力，會再發展出衛星城市。而 Bangna 區正是曼谷的副都心，從交通、Ａ 辦、大型百貨商場等陸續到位，也吸引許多大型建商插旗，區域發展已趨於完善。
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Bangna 區鄰近哪些 BTS 站？
BTS 素坤逸淺綠線
Bangna 共覆蓋了曼谷 BTS 素坤逸線（Sukhumvit）的 3 個站點，分別是：
- BTS Udom Suk 站
- Bang Na 站
- Bearing 站
由 Bang Na 站搭乘 BTS 到富人區只要 19 分鐘車程，到達 Asok 只要 24 分鐘車程，到市中心 Siam 站也只要 30 分鐘。
MRT 黃線
2023 年已經通車的 MRT 黃線，與 BTS 素坤逸線的轉乘點就位於 BTS Bearing 站的下一站 Samrong 站。於 Bangna 裡也覆蓋了 MRT Si lam 和 Si La Salle 站，擴大 Bangna 與曼谷各區之間的聯繫。
LRT 輕軌
連接 Bangna 到素萬那普國際機場的 LRT 輕軌線預計將於 2025 年動工、2029 年通車，第一階段共 14.6 公里長，將有12個車站；第二階段總長 5.1公里，將有 2 個車站。這條輕軌線路將連接 BTS 素坤逸線相連接，屆時從 Bangna 就可搭乘大眾運輸直達國際機場。
Bangna 的重要地標及景點有哪些？
Bangna 雖然不是一般大家熟知的熱門觀光景點，但區域內有好幾個大型購物商場和重要地標：
Mega Bangna
2012 年開幕的 Mega Bangna 占地 40 萬平方公尺（約 12.1 萬坪），相當於 40 多個足球場大，曾經是全泰國最大的購物商場（不過在 2018 年後被 Icon siam 取代了），泰國首家 IKEA 也在這，整個商場食衣住行、吃喝玩樂通通能滿足，是泰國當地人很喜歡逛的百貨。
據了解，Mega Bangna 平均每年的客流量高達 5，300 萬人次，節慶假日時，每天來客數超過 22 萬人，預計到 2024 年底，顧客數量還將增加 10%。
Bangkok Mall
前面提到，Mega Bangna 最大購物中心的地位雖然被取代了，但 Bangna 很快又要迎來全泰國最大，甚至是整個東南亞最大的商城——Bangkok Mall，由 The Mall 集團開發，總基地面積超過 100 萬平方公尺（約 30.25 萬坪），預計投入 400 億泰銖。
綜合開發案涵蓋購物中心、遊樂園、電影院、辦公大樓、酒店和服務式公寓等，有上千家從未進駐過其他百貨商場的品牌進駐，預定第一期將於 2026 年底正式對外開放。
盤點 Bangna 區 3 大前景看好原因
Bangna 區為什麼如此被看好？分析歸納有以下 3 大原因：
1. 東部經濟走廊必經之地，政府政策扶持大力作多
東部經濟走廊（EEC）簡介
這邊先簡單介紹什麼是東部經濟走廊（EEC）。東部經濟走廊於 2016 年底至 2017年初推出，是在泰國東部沿海的春武里、北柳和羅勇三個府上建立經濟特區。這三府的經濟和產業發展表現優異，人均 GDP 也比較高，一直是泰國重要的工業發展重鎮。
由於泰國是北東協的中心和戰略要地，泰國政府推動東部經濟走廊的主要目的，在於透過一系列基礎建設、商貿、新城市、產業升級的投資和開發，讓泰國成為面向柬埔寨、寮國、緬甸和越南的門戶，並成為這些國家貨物輸入的集散地，甚至成為連結東協、中國和印度的樞紐。
Bangna 區與東部經濟走廊的關聯
前面有提到，Bangna 位於曼谷的東南部，從地理位置上來看，其恰恰好是曼谷與東部經濟走廊的連接點。許多於東部經濟走廊設廠的跨國企業，如Toyota、Honda，以及台灣上市科技公司台達電的子公司、泰國股王泰達電等，都選擇直接在 Bangna 設立辦公室，造就了大量的就業機會。
預期東部經濟走廊帶來的紅利，將會輻射整片區域，較低的投資和租賃成本，將吸引來更多企業進駐，設立業務單位。想當然爾，已經從工業區逐漸過渡為商住區的 Bangna 也會吸引來更多企業管理階層、白領人士、科技人才的住房需求。
2. 三軌交會之處，陸、空交通路網輕鬆取得方便
第二，Bangna 區作為素坤逸路沿線的一部分，屬於素坤逸的後段。由於素坤逸的前段及中段開發逐漸飽和，整個城市的基礎建設，以及產業發展已經往東南拓展，素坤逸路後段的重要性不言而喻。
BTS Udom Suk、Bang Na、Bearing 這幾站到日韓富人區 Thonglor 不過 6 站左右的距離；到 CBD Asok 也僅 8 站距離；加上 MRT 黃色線與多條大眾運輸線路相互連通，要到曼谷各大生活圈都很方便。
至於計畫串聯曼谷素萬那普機場（Suvarnabhumi Airport）、廊曼機場（Don Mueang International Airport），以及芭達雅烏打拋國際機場（U-Tapao International Airport）的高鐵，未來建成後也會經過 Bangna 區，屆時南北來往都不用超過 1 個小時。
3. 基礎建設成熟、生活配套完善，帶來人口和人流紅利
對於台灣人和遊客來說，雖然 Bangna 不是熱門的觀光景點，但從購物、生活機能、教育和醫療資源等各方面觀察，這裡和市中心相比並不遜色，在商業機能方面更是青出於藍而勝於藍。
除了上述提到的 Mega Bangna 和建設中的 Bangkok Mall 外，這裡還有 Central Plaza Bangna、For You Park Bangna 等購物休閒的好去處，深受泰國本地人喜愛。 此外，曼谷三大會展中心之一的 BITEC 國際貿易展覽中心也位於這裡，許多大型國際商展都在此舉辦，吸引了大量人潮。與其相連通的 A 級商辦 BHIRAJ TOWER 幾乎滿租，泰國前五大上市建設公司 ORIGIN 的總部亦設於這裡。
最後，不能不提到 Bangna 區豐沛的教育資源，泰國排名前十（以升學率為評比）的國際學校，有將近一半都在這裡。許多泰國富裕家庭和日、韓、台、中在此投資的企業主或家庭，會將子女送進這些泰國最好的國際學校就讀，包括：
- 曼谷帕塔納學校（Bangkok Patana School, BPS）
- 聖安德魯斯國際學校 107 校區（St. Andrews International School, Sukhumvit 107）
- 曼谷國際社區學校（International Community School, ICS）
- 曼谷英漢國際學校（Concordian International School Bangkok）
- 泰國新加坡國際學校（Singapore International School Bangkok）
結語：個人經驗與觀點
綜合以上介紹可以知道，Bangna 的生活機能已經非常完善，但卻沒有像 Siam、Asoke 主市區那邊有大量的觀光客，以至於當地物價未受到觀光旅遊推升，整體居住品質相當不錯。
這樣的高 CP 值使得 Bangna 區成為本地中產階級湧入的熱門區域，這裡的租客大多是曼谷當地的白領階級，以及從外府來曼谷工作的泰國人，租賃的需求很穩定。不僅可以滿足 Bangna，還可以滿足 Bang Phli（挽披）、Bang Bo（挽波）及春武里府通勤人士的需求。
而在東部經濟走廊推動下，這裡的房價與前幾年相比已經有了明顯的漲幅，未來持續升值應該也是必然的結果。以下一個數據提供大家參考：
Bangna 過去十年間房價上漲約 60％，從 2012 年下半年的每平方公尺 6.8 萬泰銖上漲至 2022 年下半年每平方公尺 10.9 萬泰銖。（DWG－The Rise of Bangna）
從下圖也可以看到，因為城市的擴張、市中心土地開發飽和，以及交通的延伸，近來地價漲幅最高的地區都已經不是傳統定義上的曼谷市中心，而是蛋黃外圍的蛋白區，甚至是曼谷郊區。
因此，Bangna 做為一個泰國政府大力作多、開發的副都心，在素坤逸沿線生活中心轉移和東部經濟走廊如火如荼發展下，現階段在此買房投資，無論是自住，或是用於出租，CP 值都相當不錯。
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資料來源
※THE MALL GROUP
※Eastern Economic Corridor (EEC) Office
※財團法人中華經濟研究院台灣東南亞國家協會研究中心－泰國「東部經濟走廊」計畫之概述與最新發展
※PwC Taiwan舉辦南進東協暨海外不動產投資論壇 解析南向投資趨勢與稅務規劃
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