隨著泰國持續發展，曼谷房地產買氣飆升，國際投資者爭相以物超所值的價格購入泰國房產，進而成為海外房東。而在曼谷，各區域發展不同，隨之而來的租金投報也就有所差異。究竟曼谷哪個區域的租金收益較好呢？本篇文章將從開發較早、有頂級富人區之稱，甚至有「曼谷信義區」的 Thonglor (通羅) 租金投報分析起！
《文章目錄》
Thonglor 通羅「前段」租金分析
Thonglor 區既是泰國本地富人、名人喜歡的居住區，又是日本富商和高管在曼谷最青睞的聚居地。細分之下，Thonglor 還分為前中後三段。從BTS Thong Lo 天鐵站周邊一直到 Thonglor 5 巷通常被稱為 Thonglor 前段，是近幾年通羅的發展核心。
前段的優點有：
- 距離 BTS 軌交近，距離軌交越近的區域，房產也最有價值、最容易出租。
- 靠近曼谷最重要主幹道素坤逸大道。
前段的地段缺點則包含：
- 周邊沒有超大型購物中心、大賣場或中小型特色商圈，僅有幾家 7-11便利店。
Thonglor 通羅「前段」：近幾年通羅的發展核心
豪華公寓
| 項目 | 位置 | 狀態 | 售價 | 租金 | 租金投報率 |
| Strand Thonglor | 距離 BTS Thong Lo 站約 100 米 | 2021 年成屋 | 約 40 萬泰銖/㎡ | 53-55㎡ 1 房租金 7.5 萬泰銖/月單位租金 1363 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：4.1％淨租金投報率：3％ |
| Esse Sukhumvit 36 | 距離 BTS Thong Lo 站僅 10 米 | 2020 年成屋 | 約 36 萬泰銖/㎡ | 43㎡ 1 房租金 5.5 萬泰銖/月單位租金 1280 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：4.2％淨租金投報率：3％ |
| The Bangkok Thonglor | 距離 BTS Thong Lo 站 450 米 | 2019 年成屋 | 約 38 萬泰銖/㎡ | 56㎡ 1 房租金 5 萬泰銖/月 | 毛租金投報率：2.8％淨租金投報率<2％ |
普通公寓
| 項目 | 位置 | 狀態 | 售價 | 租金 | 租金投報率 |
| Noble Remix | 素坤逸55巷距離 BTS Thong Lo 站 100 米 | 2007 年成屋 | 約 16.5 萬泰銖/㎡ | 45㎡ 1 房租金 3.5 萬泰銖/月單位租金 770 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：5.6％淨租金投報率：4.5％ |
| Keyne by Sansiri | 距離 BTS Thong Lo 站 100 米 | 2013 年成屋 | 約 21 萬泰銖/㎡ | 35㎡ 1 房租金 3 萬泰銖/月單位租金 850 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：4.9％淨租金投報率：4％ |
| Crest Sukhumvit 34 | 距離 BTS Thong Lo 站 200 米 | 2013 年成屋 | 二手售價約 22 萬泰銖/㎡ | 45㎡ 1 房租金 4 萬泰銖/月單位租金 880 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：4.8％淨租金投報率：3.8％ |
這些項目的對比資料告訴我們，同一個區域內，項目房齡老一點、檔次低一點，雖然租金不高，但相應的房價也較低，算下來租金投報率反而比較高；而項目越是新、檔次越是高端，甚至有些還達到豪宅級水準，但其租金投報率卻沒有一般公寓高。
如果你問，這是否代表選房齡老、檔次低的項目較佳？其實不盡然，這只是單單從短期的租金投報率來看，關鍵還是投資者的投資目的。因為其有可能帶來 3 個風險，分別是：
- 項目房齡較老，檔次不高，大多數情況下並不適合自住，只能出租。
- 未來想要轉售時，由於房齡更老了，大概率無法賣出非常好的價格，也會比較難賣。
- 由於屋齡較老，租金的漲幅也會相對最小，很可能數年不漲，維持原狀或微漲，導致租金投報率也增長緩慢，甚至在若干年後下滑。
換句話說，如果您的資金沒有那麼寬裕，能夠購買的物件類型有限，又追求短期獲得最佳的投資投報率→可購買檔次較低、房齡較老的物件。
然而，若您較注重項目品質，重視增值和保值，並以出租、自住兼有為目的，期望租客素質較高→以高品質、房齡新的項目，或者豪宅為投資標的。
青菜、蘿蔔各有所好，就看各位看官的喜好和匹配度了。
Culture Thonglor－通羅前段 CP 值之王
在 Thonglor 前段還有一個特殊的存在，那就是位於素坤逸 59 巷，由雅詩閣負責管理出租的 Culture Thonglor。
這個項目還是預售屋，預期 2025 年底交屋，距離 BTS Thong Lo 站僅 250 米。由於雅詩閣品牌的加持，該項目交屋後出租價格是不會太低的，單位租金 1000 泰銖/㎡/月以上，應該沒有懸念。
加上 Loft 的房型設計，複式贈送樓上 10㎡ 左右的面積，一套 25㎡ 的一房，實際面積大概 35㎡ 左右，總價約 700 萬泰銖。
非常保守的預估，2026 年單位租金只要到 1,200 泰銖/㎡/月，一年房租就是 36 萬泰銖，計算下來毛租金投報率可達 5.1％，淨租金投報率也能到 4％左右。
雖然還是不如 Noble Remix 這種老房子，但已經超越 BTS Thong Lo 天鐵站周邊的一眾豪宅了。加上它的房齡可說是 Thonglor 前段目前最新的，未來也能在轉售價值和租金投報率之間，獲得很好的平衡，達到兩全其美的目的。
>>延伸閱讀：Culture Thonglor 項目介紹
The Residences 38－曼谷十大頂級豪宅
位於 Thonglor 主幹道旁，擠身曼谷前十大豪宅的 The Residences 38，也是近期非常受到矚目的項目。
該項目距離 BTS Thong Lo 站僅 40 公尺，平均租金行情已經來到 2,000 泰銖/㎡/月，直接把 Thonglor 區豪宅 1,000 – 1,300 泰銖/㎡/月的平均甩在身後，不僅是租金天花板，更是整條素坤逸黃金大道上租金最貴的項目，還不對散客開放，只針對商務企業客戶，客源穩定。
不過，Residences 38 的價值絕不只在租金。它的品牌光環與限量席位，讓它在「收藏價值」與「自住體驗」兩方面都遠遠超過同區項目，對高淨值家庭很具有吸引力。
>>延伸閱讀：The Residences 38 項目介紹
Thonglor 通羅「中段」租金分析
沿著素坤逸 55 巷往裡走就來到了 Thonglor 中段，這裡是整個 Thonglor 區最繁華和熱鬧的地方。
儘管中段距離 BTS Thong Lo 站已經在 500 米至 1 公里範圍了，但絲毫不影響這裡的人氣鼎旺，10 幾個特色購物中心、各國美食聚集在 55 巷兩側，密密麻麻般星羅棋佈。
Thonglor 通羅「中段」房價與租金一覽
| 項目 | 位置 | 狀態 | 售價 | 租金 | 租金投報率 |
| HQ by Sansiri | 靠近 Thonglor 6 巷和 Eight Thonglor | 2013 年成屋 | 二手房價約 25 萬泰銖/㎡ | 43㎡ 1 房租金 3.5 萬泰銖/月單位租金 800 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：3.9％淨租金投報率：3％ |
| Eight Thonglor 商場樓上公寓 | Eight Thonglor | 2009 年成屋 | 約 20 萬泰銖/㎡ | 45㎡ 1 房租金 4 萬泰銖/月 | 毛租金投報率：5.3％淨租金投報率：4％ |
| Tela Thonglor 13 | Thonglor 11 巷和 13 巷之間 | 2019 年成屋 | 約 38 萬泰銖/㎡ | 100㎡ 1 房租金 12 萬泰銖/月單位租金 1100 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：3.7％淨租金投報率 2.5％ |
| Khun by Yoo | Thonglor 12 巷口 | 2020 年成屋 | 約 43 萬泰銖/㎡ | 50㎡ 1 房租金 6.5 萬泰銖/月單位租金 1300 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：3.6％淨租金投報率 2.3％ |
| Park Origin Thonglor | Thonglor 10 巷 | 2022 年成屋 | 約 28 萬泰銖/㎡ | 33㎡ 1 房租金 3.8 萬泰銖/月單位租金 1100 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：4.9％淨租金投報率 3.9％ |
Park Origin Thonglor－較低總價帶來較佳租金投報率
Thonglor 中段的豪宅看似租金投報率不高，還跑不贏很多人的理財產品和銀行存款。但你能說像是 Khun by Yoo 這種曼谷排名前十位的豪宅沒有價值嗎？顯然不行，其價值足以讓有錢人趨之若鶩。總歸一句，置產仍端看您的目的。
至於在 Thonglor 中段，目前也只有 Park Origin Thonglor 這個項目，既擁有較新的房齡，而且租金投報率還不錯，主要得益於其售價相對較低，且屋型面積較小，總價不高的緣故。
Thonglor 通羅「後段」租金分析
進入到後段，周邊的繁華程度開始降低，但畢竟這裡是「Thonglor」，是不會有豪宅缺席的。
Thonglor 通羅「後段」房價與租金一覽
新成屋
| 項目 | 位置 | 狀態 | 售價 | 租金 | 租金投報率 |
| The Monument Thonglor | 近 Thonglor Pier | 2019 年成屋 | 約 30 萬泰銖/㎡ | 125㎡ 1 房租金 15 萬泰銖/月單位租金 1200 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：4.8％淨租金投報率：3.5％ |
| Chewathai Residence Thonglor | Chaem Chan 巷 | 2019 年成屋 | 約 24 萬泰銖/㎡ | 52㎡ 1 房租金 5 萬泰銖/月單位租金 960 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：4.8％淨租金投報率：3.8％ |
| Chapter Thonglor 25 | 近 Thonglor Pier | 2021 年成屋 | 約 18 萬泰銖/㎡ | 29㎡ 1 房租金 1.8 萬泰銖/月單位租金 600 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：4.1％淨租金投報率：3.1％ |
房齡較老建案
| 項目 | 位置 | 狀態 | 售價 | 租金 | 租金投報率 |
| IVY Thonglor | 近 theCOMMONS | 2010 年成屋 | 約 18 萬泰銖/㎡ | 43㎡ 1 房租金 4 萬泰銖/月單位租金 930 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：6.2％淨租金投報率：5％ |
| Noble Solo | 近 Thonglor Pier | 2010 年成屋 | 約 14 萬泰銖/㎡ | 53㎡ 1 房租金 3.5 萬泰銖/月單位租金 660 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：5.6％淨租金投報率：4.5％ |
投資曼谷 Thonglor 通羅，合理租金投報如何？
看了以上房價與租金分析，相信大家應該有感覺，在 Thonglor 這樣的富人區，一味尋求追逐性價比，似乎已變成一件可笑的事情。
因為真正的豪宅追求的是高附加價值，是與眾不同，是物以稀為貴，這也是為何豪宅的投報率往往都比較低。
至於有些投資人訴求比較嚴苛，既要比較高的租金投報率，又不想買屋齡太老的項目，因為有可能前期想出租，但後期還是會考慮收回自住。所以房齡要新、房屋面積要大，既要追求居住舒適度，也不想買得太貴。
這類挑剔的投資人可以把眼光投向素坤逸路雙數巷的 36 巷，這裡是南 Thonglor，距離 BTS Thong Lo 站和素坤逸 55 巷通羅街也就數百公尺，但整體 CP 值就會高出很多。
離 BTS 站近建案
| 項目 | 位置 | 狀態 | 售價 | 租金 | 租金投報率 |
| Ideo Q Sukhumvit 36 | 距離 BTS Thong Lo 站 500 米 | 2020 年成屋 | 約 21 萬泰銖/㎡ | 45㎡ 1 房租金 4 萬泰銖/月單位租金 900 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：5％淨租金投報率：4％ |
| Rhythm Sukhumvit 36－38 | 距離 BTS Thong Lo 站 450 米 | 2017 年成屋 | 約 19.5 萬泰銖/㎡ | 33㎡ 1 房租金 2.2 萬泰銖/月單位租金 660 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：4.1％淨租金投報率：3.3％ |
| Ashton Morph 38 | 距離 BTS Thong Lo 站 400 米 | 2012 年成屋 | 約 21 萬泰銖/㎡ | 40㎡ 1 房租金 3.3 萬泰銖/月單位租金 800 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：4.7％淨租金投報率：3.7％ |
以上三個項目距離 BTS Thong Lo 站還算近，大約都是 400 – 550 公尺左右。但素坤逸 36 巷巷尾還有兩個項目，距離天鐵站就比較遠了。
離 BTS 站較遠建案
| 項目 | 位置 | 狀態 | 售價 | 租金 | 租金投報率 |
| Vtara Sukhumvit 36 | 已算是 Rama4 後段 | 2019 年成屋 | 約 14 萬泰銖/㎡ | 29㎡ 1 房租金 1.7 萬泰銖/月單位租金 580 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：5％淨租金投報率：4％ |
| Oka Haus Sukhumvit 36 | 已算是 Rama4 後段 | 2019 年成屋 | 約 15 萬泰銖/㎡ | 35㎡ 1 房租金 2.2 萬泰銖/月單位租金 600 泰銖/㎡/月 | 毛租金投報率：5％淨租金投報率：4％ |
結語
對比整個 Thonglor 區域房屋的租金投報率會發現，房齡在十幾年，品質保養還不錯的物件，其租金投報率是最高的。
而新建案或次新建案，尤其是豪宅級別的物，往往租金投報率不會太高，例如頂級豪宅 Khun by Yoo 的租金投報率，甚至還沒有高於銀行利率。
然而，屋齡新的物件來轉售畢竟比較容易，加上豪宅的土地和資源越存越香，未來的保值和增值潛力較大，不能簡單地只用租金投報率來評判豪宅的價值。
至於如 Culture Thonglor、Park Origin Thonglor 這類地段好，品質也佳，房齡還新，租金投報率又不低的項目確實少見，是 Thonglor 區域值得入手的物件，建議可以好好把握。
不過要特別提醒投資人，即便像 Noble Remix、Eight Thonglor、Ivy Thonglor 這樣屋齡較老的物件，其淨租金投報率約莫也介於 4.5 – 5％左右。所以那些廣告宣傳新房項目淨租金投報率可達到 6％或以上的，甚至看過有人宣傳可高達 10％的，這只能說不是壞就是假。
借用一位房產銷售界前輩的經典語錄「God Bless You」，送給那些被不合理超高租金投報率誘惑，而飛蛾撲火的買家們。要知道像是大摩等入場門檻高達幾千萬美金的全球頂級私人銀行，其給出的年投報率也不會超過 6％。
那些國家主權基金、退休養老基金、房地產 Reits 追求的投報率更僅是 2 – 3％ 就足夠了。如果真有這些租金投報率高達 6-10%，甚至 10％以上的項目，豈不是早被大型機構拿下了，又怎麼會流到市場上公開販售呢！