在海外買房投資的熱潮中，幾年前有不少「保證租金」和「保證買回」的騙局。這些聽起來穩賺不賠的承諾背後，往往隱藏著不可忽視的風險和陷阱。如果您看到建商或仲介打出這些標語時，一定要提高警覺心。本文將深入探討這些常見的詐騙手法，幫助您在海外房產投資中避開陷阱，保護自己的資產安全。
【文章目錄】
什麼是保證租金和保證買回？
近期一則新聞吸引我的注意，吸金新台幣 5.3 億的藍海地產集團，泰國董事長李陳妙音逃亡泰國將近五年後，在調查局、刑事局和泰國警方合作下，2024 年 3 月初於泰國被逮捕，上週押解回台。他們宣稱最低只要投資 100 萬泰銖，就能每年穩定獲得 4%到 6%的租金收益，而且還會在投資期滿後以原價或溢價買回物件。
這個案子就是很典型以「保證租金」和「保證買回」來吸引消費者的騙局。
保證租金
保證租金又被稱為包租保證收益、保證出租收益、保證回酬等，指的是建商或仲介業者向投資者承諾，在一定的期限內，不論該房產實際出租情況如何，投資者都會獲得固定的租金收益。以東南亞為例，業者通常會開出 5％以上、甚至到 10 幾％的保證獲利。
保證買回
保證買回指的是建商、仲介或投資公司承諾在一定的時間後，以約定價格將投資人購買的房產買回。合約通常會約定在 5、10、15 或 20 年後，價格則是以原價或溢價 5～30％。
保證租金和保證買回的風險？
對投資人來說，這看起來十分有吸引力。但是我們想想一個很簡單的道理，怎麼可能有任何一筆投資毫無風險可言？如果有「保證租金」、「保證買回」和「保證回酬」這種事，那先知道消息的人肯定自己買光，去借錢都要來買，怎麼輪得到你呢？
會以這種方式吸引投資的項目特性，通常是建商很小、項目地點很差、物件本身很差，一些常見的風險供大家思考：
- 一開始可能會先將房價拉高，因此實則是用投資人自己的錢分期慢慢分潤，或溢價給自己。
- 包租期結束之後，發現該地區實際上租金行情很差，或是根本租不掉。
- 幾年前常見建商周轉不靈，或惡性倒閉，投資人別說保證買回，連一毛都拿不到。
藍海地產吸金案解析
以下就以藍海地產 2016 年開始販售的「泰國曼谷湄南灣景酒店會所（HVR）」為例，解析這件保證出租和保證買回的吸金案例。當時業者主打：
- 最低投資金額只要 100 萬泰銖，即可成為海外房東
- 每年穩定收租 6%～7%，投資 1000 萬，每個月收入 5 萬
- 投資 6 年期滿藍海地產幫你原價買回；12 年期滿則溢價加 5%買回
吸金詐騙手法 1：低門檻？100 萬什麼都沒買到
這個案子看起來進場的門檻很低，這當然，因為投資人並沒有完整買到房子的產權。
藍海地產實際上是用集資的概念，每個投資人都只是拿到一小部分的股份。從判決書就可以很清楚地看到：「每個投資單位為 100 萬泰銖，可向泰國藍海公司租賃湄南灣會所一單位之房屋」，卻包裝的像是投資人能夠實際成為海外房東。
最後的結局就是投資人不僅沒有拿到租金收益，也拿不回本金了，甚至連房子的產權都沒有，只換來幾張完全沒用的紙。
吸金詐騙手法 2：有潛力？爛尾樓重新拉皮，地點位於貧民窟
整個項目的名稱雖然有「湄南灣景」幾個字，但跟你想像中昭披耶河沿岸 Iconsiam、Asiatique 河濱碼頭夜市的繁榮、燦爛，完全沒有關係。曼谷很大，整條湄南河在曼谷也很長，不過只有靠近曼谷 BTS 金線的短短 1 公里左右，屬於生活機能良好的蛋黃區。
而這個物件所在位置，其實是曼谷人人皆知的貧民窟，根本不會有人去那投資。說穿了，就是呼攏外國人、呼攏不懂的人。甚至建築物本身還是一棟爛尾樓，只是外觀拉皮後重新拿出來賣，內部並沒有完工。
地段不好、物件本身也不好，那怎麼可能有他們所承諾的投報率呢？有在接觸曼谷房地產的人都知道，曼谷的租金投報率大約就是 4～6%，HVR 實屬非常不合理，想當然後來也沒有順利出租，當然也沒有租金入賬。
吸金詐騙手法 3：投資款項不是走 FET 申請，而是匯到泰國以外國家
據我了解，當初這個案子的投資款項，一開始都是先匯到香港去，至於後來的金流往哪去了？為什麼要繞這一圈？實際理由我不清楚，但這是一件非常奇怪的事情。
因為，在泰國買房的金流一定是這樣走：
- 款項匯到「泰國」
- 用「泰銖以外的外幣」匯款
- 匯款後會向銀行申請，並拿到銀行開立的外國人境外匯款證明（Foreign Exchange Transaction, FET）
完成以上步驟才能證明金流是乾淨的，交屋時也才能拿到泰國土地廳給的房屋產權權狀。所以要你匯款到其他地方的，一定要很小心！
吸金詐騙手法 4：在 HVR 之前，爭議辦公大樓項目未爆開
事實上，在泰國曼谷湄南灣景酒店會所推出之前，它的旁邊還有一棟辦公大樓，藍海地產也是採用差不多的模式和手法來吸引人投資。據悉，當時辦公室也完全沒有成功出租，但不確定是否因投資人數較少、金額較小等原因，這起爭議事件未爆開。
結語：個人經驗與觀點
現在搜尋案子的名稱，都還可以看到當時鋪天蓋地的廣告和新聞宣傳，以及藍海地產集團尚未關閉的官方網站。業者不斷鼓吹年輕人小額投資、海外圓夢，還設計類似老鼠會一個拉一個的機制，介紹住戶入住，就能拿到介紹費，收租以外還兼創業，殊不知羊毛都出在羊身上。
讓人不勝唏噓的是，藍海地產集團是除了個人以外，台灣第一間比較知名、代理泰國建案的公司，目前檯面上一些泰國房地產代銷界知名人物，其實都可以說師出同門。
我可以很肯定地說，海外房地產投資打出這些賣點的，十之八九都無法兌現。至少前幾年的案子幾乎都出了問題。即使一開始真的有按時給付租金，但往往沒多久後建商或仲介就惡意倒閉、挪用資金，投資人不要想說拿回本金了，最慘的是房子都沒有，這種血本無歸的案例比比皆是。
我常常跟朋友講，在曼谷，非常搶手的建案根本不需要去承諾這些，因為建商不怕賣不掉；而在外府、清邁、普吉島、芭達雅這些地方，很多小建商的背景甚至就是做灰產、偏門的，這些地方的市場環境和法規監管相對較弱，投資人更應該警惕。
疫情過後，海外房地產投資重新熱起來，相信這樣的騙局隨時都會再捲土重來。其實只要冷靜想想，甚至用膝蓋想！好的物件根本不需要用保本保息來吸引你，賣都來不及了，不可能還搞一些有的沒的。保證租金和保證買回的項目，能不碰就不要碰！
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資料來源
※臺灣高雄地方法院110年度金重訴字第6號
※藍海地產泰國海外投資說明會
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